מי שקונה דירה בישראל משלם מס רכישה, ולא פעם זו ההוצאה שמפתיעה הכי הרבה בדרך לחתימה. כמה מס רכישה משלמים על דירה ב-2026 תלוי בשני דברים: מחיר הדירה, ואם היא נחשבת דירה יחידה או דירה נוספת. במחשבון מס רכישה מקלידים את המחיר, בוחרים את סוג הקונה ורואים את הסכום, את השיעור האפקטיבי ואת הפירוט לכל מדרגה.
מדרגות מס רכישה 2026
מס הרכישה מדורג, כמו מס הכנסה. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על כל המחיר. המדרגות מתעדכנות בדרך כלל ב-16 בינואר, אבל הן הוקפאו בחוק ההתייעלות הכלכלית ונשארות כפי שנקבעו בינואר 2024 עד 15.1.2028. נכון לאוקטובר 2026, אלה המדרגות לדירה יחידה:
- עד 1,978,745 ₪: פטור
- מ-1,978,745 עד 2,347,040 ₪: 3.5%
- מ-2,347,040 עד 6,055,070 ₪: 5%
- מ-6,055,070 עד 20,183,565 ₪: 8%
- מעל 20,183,565 ₪: 10%
בדירה נוספת אין מדרגה פטורה. משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. ההבדל גדול: על דירה ב-2,800,000 ₪ דירה יחידה תשלם כ-35,500 ₪, ודירה נוספת 224,000 ₪.
ההקפאה חשובה גם למי שלא עוקב אחרי חדשות המיסוי. מחירי הדירות ממשיכים לעלות והמדרגה הפטורה נשארת במקום, ולכן יותר קונים של דירה ראשונה נכנסים למדרגת ה-3.5% וה-5%.
איך משתמשים במחשבון
- מקלידים את מחיר הדירה בשקלים, כפי שמופיע בחוזה.
- בוחרים מי קונה: דירה יחידה, דירה נוספת, עולה חדש או תושב חוץ.
- עולים חדשים מסמנים אם עלו לפני 15.8.2024 ואם יש להם עוד דירה בישראל. המחשבון בודק את המסלולים שמגיעים להם ובוחר את הזול.
- אם קונים רק חלק מהדירה, למשל חצי מאח, כותבים את האחוז. זוג שקונה יחד משאיר 100%.
- קוראים את התוצאה: הסכום לתשלום, השיעור האפקטיבי, טבלת המדרגות והשוואה למסלולים האחרים. כפתור ההעתקה מעתיק את הפירוט לשליחה לעורך הדין או לבן הזוג.
דירה יחידה או דירה נוספת?
דירה יחידה היא הדירה היחידה של הקונה, של בן או בת הזוג ושל ילדיהם הקטינים. דירה שבבעלות בן זוג לפני הנישואין נספרת, וגם חלק קטן בדירה, למשל ירושה של שליש דירה, יכול להפוך את הקנייה לדירה נוספת. מכאן כמה טעויות נפוצות:
- שוכחים דירה בירושה. חלק בדירה שעבר בירושה נחשב בדרך כלל, אבל יש לכך הקלות מסוימות. כדאי לברר לפני החתימה.
- מתכננים למכור את הדירה הקודמת. בינתיים משלמים לפי דירה נוספת. מי שמוכר את הדירה הקודמת בזמן מקבל החזר לפי מדרגות דירה יחידה. בחוזה שנחתם מ-31.5.2026 יש לכך 24 חודשים, ובקנייה מקבלן 12 חודשים מהמסירה.
- מחשבים לכל בן זוג בנפרד. בני זוג נחשבים יחידה אחת, והמס מחושב על כל הדירה.
עולים חדשים ותושבי חוץ
עולה שקונה דירה יחידה משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה נהנה מהוראת שעה לרכישות מ-15.8.2024 עד 15.1.2028: עד 1,978,745 ₪ אין מס, עד 6,055,070 ₪ רק חצי אחוז, ומעל זה 8%. ההטבה ניתנת פעם אחת ולדירה ששוויה עד 20,183,565 ₪. מי שעלה לפני 15.8.2024 יכול לבחור במסלול הישן, 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל, והוא חל גם כשזו לא הדירה היחידה. בדירה יחידה במחיר רגיל המסלול החדש זול יותר כמעט תמיד, אבל בדירה נוספת המסלול הישן חוסך הרבה.
תושב חוץ לא זכאי למדרגות של דירה יחידה ומשלם כמו על דירה נוספת. מי שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים מהקנייה יכול לבקש החזר.
מתי לשלם ומה עוד לבדוק
את מס הרכישה משלמים בדרך כלל תוך 60 יום מהחתימה, אחרי שעורך הדין מגיש דיווח לרשות המסים ומתקבלת שומה. כדאי לשריין את הסכום כבר בתכנון ההון העצמי, כי בדרך כלל הוא לא נכלל במימון של המשכנתא. המחשבון לא מחשב הקלות לנכים, לנפגעי איבה ולמתנות בין קרובים, לא מטפל בקרקע או בנכס מסחרי ולא בודק זכאות. זו הערכה ולא ייעוץ משפטי או מיסויי. את החישוב הסופי עושה עורך הדין, ואפשר לבדוק אותו גם בסימולטור של רשות המסים.
עוד כלים שיעזרו
- מחשבון משכנתא: כמה יהיה ההחזר החודשי על ההלוואה.
- מחשבון אחוזים: כמה זה X אחוז מהמחיר, ולהפך.
- מחשבון הלוואה: לגשר על ההון העצמי שחסר.
הכלים מהמדריך