לפני שקונים דירה, לפני שמוכרים או סתם מתוך סקרנות, כולם רוצים לדעת כמה נמכרו דירות ברחוב שלהם. בכלי עסקאות נדל״ן ברחוב מקלידים יישוב ורחוב, ואפשר גם מספר בית, ומקבלים את העסקאות שדווחו לרשות המסים: תאריך, מספר חדרים, שטח, מחיר ומחיר למטר, עם מחיר חציוני וגרף של המחיר למ״ר לאורך השנים.
מאיפה מגיעים מחירי העסקאות
על כל מכירה של דירה בישראל מדווחים לרשות המסים, במסגרת מיסוי מקרקעין. רשות המסים מפרסמת את העסקאות האלה לציבור בלי שמות הקונים והמוכרים, והכלי מציג אותן דרך שירות הנתונים הפתוחים של גרסאות לעם (over.org.il). זה אותו מקור מידע שעליו מבוססים רוב אתרי המחירים, וזה מידע אמיתי על עסקאות שנחתמו, לא מחירים מבוקשים במודעות.
יש שני דברים שחשוב לדעת על המקור הזה:
- הוא מתעדכן באיחור. מדווחים על עסקה בדרך כלל עד 30 יום אחרי החתימה, ועד שהיא מופיעה במאגר הפתוח עוברים עוד שבועות ולפעמים חודשים. לכן העסקאות של החודשים האחרונים עוד חסרות.
- הוא מדווח לפי גוש וחלקה, לא לפי כתובת. הכלי מוצא את החלקות שעל הרחוב ומציג את העסקאות שלהן. בבניין פינתי יופיעו לכן גם כתובות מהרחוב הסמוך.
כמה נמכרו דירות ברחוב שלי: איך בודקים
- נכנסים לכלי עסקאות נדל״ן ברחוב.
- מקלידים יישוב ורחוב ובוחרים מהרשימה שנפתחת, כדי שהאיות יתאים למאגר.
- אם רוצים רק את הבניין שלכם, מוסיפים מספר בית. בלי מספר בית מקבלים את כל הרחוב.
- בוחרים סוג נכס (ברירת המחדל היא דירה בבניין), מספר חדרים ותקופה, ולוחצים ״הצגת עסקאות״.
- למעלה מופיעים המחיר החציוני, החציון למ״ר והשטח החציוני. מתחתם גרף המחיר למ״ר לפי שנה וטבלת העסקאות מהחדשה לישנה.
איך קוראים את התוצאות נכון
הכי נכון להשוות מחיר למטר רבוע בין דירות דומות. דירת 3 חדרים ב-60 מ״ר ודירת 5 חדרים ב-130 מ״ר באותו רחוב יכולות להימכר במחיר כולל שונה מאוד ובמחיר למ״ר דומה. לכן כדאי לסנן לפי מספר החדרים שמעניין אתכם ולהסתכל קודם על העמודה ״₪ למ״ר״.
- חציון ולא ממוצע. מכירה של בניין שלם או של פנטהאוז אחד מעוותת ממוצע. החציון הוא המחיר האמצעי, ולכן משקף טוב יותר דירה רגילה.
- ״נמכר 50%״. כשבני זוג מוכרים כל אחד את החצי שלו, או כשנמכר חלק בירושה, העסקה מופיעה עם המחיר של החלק בלבד. שורות כאלה מסומנות ולא נכנסות לחציון.
- מחיר שנראה נמוך מדי. לפעמים מדובר במכירה בין קרובי משפחה, במכירה של זכויות בלבד או בנכס במצב מיוחד. אל תסיקו מסקנות משורה בודדת.
- שנים עם מעט עסקאות. בגרף, שנה עם פחות משלוש עסקאות מסומנת בעיגול ריק. ברחוב קטן המגמה רועשת, וכדאי לבדוק גם רחובות סמוכים.
מה המחירים לא מספרים
הנתונים לא כוללים קומה, מצב הדירה, חניה, מעלית או נוף, ולכן שתי דירות באותו גודל באותו בניין יכולות להימכר בפער גדול. דירות חדשות מקבלן מופיעות באותה טבלה עם דירות יד שנייה, ובדרך כלל המחיר שלהן למ״ר גבוה יותר, אז אם יש ברחוב פרויקט חדש, קחו את זה בחשבון כשמשווים. התמונה שמתקבלת טובה להבנת רמת המחירים ולשיחה עם מתווך או עם שמאי, אבל היא לא שומה. לפני קנייה כדאי לבדוק גם את מספרי הגוש והחלקה ולהזמין נסח טאבו, ולחשב מראש את המס ואת המשכנתא.
עוד כלים שיעזרו
- גוש וחלקה לפי כתובת, למציאת מספרי הנכס לפני הזמנת נסח.
- מחשבון מס רכישה, כדי לדעת כמה מס תשלמו על המחיר שראיתם.
- מחשבון משכנתא, להערכת ההחזר החודשי.
הכלים מהמדריך