לפני שנכנסים לבנק או ליועץ, כדאי להבין בעצמכם כמה משכנתא אתם יכולים לשאת. מחשבון המשכנתא מראה את ההחזר החודשי, את סך הריבית לאורך כל התקופה ולוח סילוקין לפי שנים, מתוך שלושה נתונים בלבד. זו הערכה ראשונית שעוזרת לשאול את השאלות הנכונות, לא ייעוץ פיננסי ולא הצעה של בנק.
איך מחשבים החזר חודשי של משכנתא
- מזינים את סכום ההלוואה בשקלים. זה הסכום שלוקחים מהבנק, לא מחיר הדירה.
- מזינים ריבית שנתית באחוזים, למשל 4.5.
- מזינים את התקופה בשנים, עד 40 שנה.
- התוצאה מתעדכנת מיד: החזר חודשי, סך כל התשלומים וסך הריבית.
- מתחת מופיע לוח סילוקין שנתי: כמה שולם בכל שנה על הקרן, כמה על הריבית ומה יתרת החוב בסוף השנה.
החישוב נעשה לפי לוח שפיצר, כלומר החזר חודשי קבוע לאורך כל התקופה. זה הלוח הנפוץ ביותר במשכנתאות בישראל. המחשבון מניח ריבית קבועה ובלי הצמדה למדד, ואינו מחשב לוח קרן שווה.
מה רואים בלוח הסילוקין
בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע, אבל ההרכב שלו משתנה. בשנים הראשונות רוב התשלום הולך לריבית, וככל שהחוב קטן, חלק הקרן גדל. בהלוואה של מיליון שקל ב-5% ל-25 שנה, בשנה הראשונה משלמים כ-49,500 ₪ ריבית ורק כ-20,600 ₪ על הקרן. לכן מי שמתכנן פירעון מוקדם חוסך הכי הרבה ריבית כשהוא מקדים אותו.
כמה התקופה משנה: דוגמה במספרים
הלוואה של 1,000,000 ₪ בריבית קבועה של 5%:
- 20 שנה: החזר של כ-6,600 ₪ בחודש, סך ריבית כ-584,000 ₪.
- 25 שנה: החזר של כ-5,846 ₪ בחודש, סך ריבית כ-754,000 ₪.
- 30 שנה: החזר של כ-5,368 ₪ בחודש, סך ריבית כ-933,000 ₪.
הארכה מ-20 ל-30 שנה מורידה את ההחזר בכ-1,200 ₪ בחודש, אבל מוסיפה כ-350,000 ₪ ריבית. גם הריבית עצמה משפיעה הרבה: באותה הלוואה ל-25 שנה, ירידה מ-5% ל-4% מורידה את ההחזר לכ-5,278 ₪. כדאי לשחק עם המספרים ולראות איפה נמצא האיזון שמתאים לכם.
שלושה מצבים שבהם המחשבון עוזר במיוחד
- לפני שמחפשים דירה: מתחילים מההחזר שנוח לכם לשלם כל חודש, ומשנים את סכום ההלוואה עד שמגיעים אליו. כך יודעים בערך באיזה טווח מחירים לחפש.
- כשמקבלים הצעה מהבנק: מזינים את הסכום, הריבית הממוצעת והתקופה שבהצעה, ובודקים שההחזר שהתקבל קרוב למה שהבנק הציג. פער גדול הוא סיבה לשאול שאלות.
- כששוקלים מחזור או פירעון מוקדם: מזינים את יתרת החוב, את הריבית החדשה ואת השנים שנותרו, ומשווים את סך הריבית לפני ואחרי.
טעויות נפוצות ושאלות שעולות
- להזין את מחיר הדירה במקום סכום ההלוואה. בישראל אפשר לממן בדרך כלל עד 75% מהדירה בדירה ראשונה, ואת השאר מביאים מההון העצמי.
- לשכוח שמשכנתא אמיתית מורכבת ממסלולים. בפועל יש בדרך כלל שילוב של ריבית קבועה, ריבית משתנה (פריים) ולפעמים מסלולים צמודים למדד. ההחזר בפועל יכול לעלות או לרדת עם הזמן. המחשבון נותן תמונה של מסלול אחד פשוט.
- לבדוק רק את ההחזר החודשי. כדאי להסתכל גם על סך הריבית. החזר נמוך שנמשך הרבה שנים עולה הרבה יותר.
- כמה החזר זה סביר? כלל אצבע מקובל הוא שההחזר לא יעלה על כשליש מההכנסה הפנויה של משק הבית. הבנקים בודקים זאת בעצמם.
אחרי שיש לכם הערכה, היא נותנת בסיס טוב לשיחה עם הבנק או עם יועץ משכנתאות, שיבנו תמהיל מסלולים לפי המצב שלכם.
עוד כלים שיעזרו
- מחשבון אחוזים: כמה זה 25% הון עצמי ממחיר הדירה.
- מחשבון מע״מ: לבדוק הצעות מחיר של קבלנים ושיפוצניקים עם 18% מע״מ.
- הפרש תאריכים: כמה זמן נשאר עד מסירת הדירה.
הכלים מהמדריך